Закон обратной силы не имеет! Или имеет?
В Ленинградской области чиновники задним числом поменяли градостроительные нормы, чтобы избавиться от надоевшего застройщика
В Верховном Суде РФ встретились администрация Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области и фирма ООО «Эсна». Суть спора не вполне типична – компания начала строить спортивно-развлекательный комплекс на арендованном участке земли, довести проект до финала не смогла и законсервировала долгострой. Дело тянулось 11 лет. А когда денежки на доделку всё-таки нашлись, «на принцип» пошли уже чиновники – за это время муниципалитет изменил правила землепользования и запретил сооружать на этом месте спортивные объекты.
История вопроса уходит ещё в далёкий 2012 год, когда администрация района заключила с компанией договор аренды земельного участка для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса сроком с 1 августа 2012-го по 30 июля 2013-го. Земельный участок предоставлен обществу в аренду без проведения торгов. На этом этапе особых проблем не возникло, и в дальнейшем был заключён договор аренды уже с целью строительства, которое предполагалось начать 1 января и завершить 31 декабря 2014 года.
И вот с этой даты что-то пошло не так. Сроки стройки раз за разом сдвигались «вправо», а договор аренды перезаключался уже на новых основаниях. Компания продолжала потчевать администрацию завтраками, а те раз за разом продлевали аренду и выписывали разрешение на строительство.
В итоге ООО «Эсна» зарегистрировала в ЕГРН право собственности общества на объект незавершённого строительства – нежилое здание площадью 17451 квадратный метр со степенью готовности 85%. Дата регистрации – 28 декабря 2017 года. После этого стройка была заморожена.
Ещё через шесть лет фирма наскребла деньги на продолжение строительства и обратилась в муниципалитет за разрешением. Однако то ли в районной администрации сменилось руководство, и люди, с которыми ранее были достигнуты договорённости, ушли на покой, то ли муниципальных чиновников окончательно «достал» спортивный долгострой. Во всяком случае, ответ предпринимателей не порадовал.
Неожиданно выяснилось, что 28 октября 2020 года муниципалитет принял новые правила землепользования и застройки. Согласно им, на данном участке основными видами разрешённого использования являются: коммунальное обслуживание, деловое управление, магазины, обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса, энергетика, связь, склады, железнодорожный транспорт, автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования; условно разрешёнными видами использования данного участка – бытовое обслуживание, банковская и страховая деятельность, общественное питание, ветеринарное обслуживание. Словом, возможность строительства спортивно-оздоровительного комплекса была принципиально вычеркнута властной рукой.
В связи с чем ООО «Эсна» получила от властей отказ – теперь строить дворец спора на этом месте нельзя! Компания согласилась с новыми правилами и попыталась перепрофилировать объект в торговый комплекс, который, вроде бы, строить можно. Однако и здесь потерпела фиаско, причём не помогло даже обращение в суды (дела № А56-114757/2021 и № А56-8438/2022). Тогда застройщик попытался добиться разрешения на окончание первоначального проекта (дело № А56-58911/2023).
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области посчитал, что муниципалитет прав. По его мнению, застройщик пытается обойти административные процедуры изменения вида использования земли. А то, что разрешение сначала выдали, а потом задним числом поменяли градостроительные документы, – так в этом никакой крамолы суд не усмотрел. Дескать, строить надо быстрее, тогда и проблем не будет. С этой же аргументацией согласились апелляционная и кассационная инстанции, ещё и добавив, что документы нужно подавать в администрацию, а не в суд.
Тогда ООО «Эсна» обратилась с жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, где к вопросу подошли уже более внимательно. Заявитель указал, что из-за решений судов не может закончить проект и начать эксплуатировать здание, а изменить цель договора аренды невозможно. Земельный участок изначально предоставлялся для строительства комплекса и отказ в выдаче разрешения нарушает его права.
ВС РФ указал, что суды предыдущих инстанций не учли, что деление земель по целевому назначению определяется, исходя из их принадлежности к определённой категории, согласно зонированию территорий. И земельное, и градостроительное законодательство сохраняют права на использование объектов капитального строительства и участков под ними по прежнему фактическому разрешённому использованию, когда это не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Высшая судебная инстанция отметила, что ООО «Эсна» в целях завершения строительства приняла меры по изменению цели договора аренды, а также обращалась за выдачей разрешения по новым требованиям регламента. С учётом того, что судами не исследовался вопрос о том, создаёт ли использование спорного объекта – спортивно-развлекательного комплекса и земельного участка, на котором он расположен, опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Таким образом, борьба за многострадальный спортивно-строительный комплекс будет продолжена. Хотя теперь чаша весов Фемиды склоняется уже на сторону строителей.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
