Стратегия томских девелоперов
Сибирские застройщики сообща думали, как сгладить негативный эффект от отмены льготной ипотеки и сделать более доступной для людей покупку жилой недвижимости
Сейчас на рынке недвижимости преобладает суждение о том, что для застройщиков настали непростые времена. И аргументов «за» эту точку зрения достаточно: тут и отмена массовой льготной ипотеки, и подорожание строительных материалов, и дефицит рабочих рук на стройплощадках страны. Но действительно ли нынешнюю ситуацию на рынке жилой недвижимости нужно описывать в терминах «Шеф, всё пропало!» – то есть «ужас, ужас, ужас»?
Об этом на днях говорили участники томского «Клуба застройщиков», обсуждая ситуацию в сфере жилья на рынке этого сибирского региона. Многие девелоперы загодя начали продумывать варианты своих действий, чтобы сгладить негативное влияние на рынок недвижимости из-за прекращения программ льготного ипотечного кредитования. Основой для такого антикризисного планирования стал опыт, полученный из преодоления экономических потрясений последнего десятилетия: это и экономический кризис 2014 года, и завершение предыдущей программы ипотеки с господдержкой в 2016-ом, и ситуация 2021-го, связанная с ожиданиями «конца льготной ипотеки».
Выяснилось, что рынок похожим образом реагирует на подобные события. Шаблон поведения покупателей таков: в момент экономической турбулентности фиксируется активная реализация отложенного спроса, которая сменяется заметным охлаждением рынка. В этот период, длящийся около квартала, объёмы продаж снижаются в два раза относительно предшествующего пика потребительской активности.
Поэтому в нынешней ситуации разумной стратегией является выполнение шагов, позволяющих сгладить негативный эффект от отмены льготной ипотеки, и сделать доступной для потребителей покупку жилой недвижимости. Важнейшим элементом здесь является предложение покупателям различных программ от застройщика, облегчающих покупку квартир в новостройках.
Что касается стоимости квадратного метра, то за квартал с марта по июнь текущего года цена «квадрата» в томских новостройках снизилась с 132.000 рублей до 130.000 рублей. При этом на вторичном рынке жильё показывает обратную динамику, и за тот же период квадратный метр «вторички» подорожал со 116.000 рублей до 119.000 рублей. Такая тенденция свидетельствует о том, что после отмены льготной ипотеки всё меньшее количество людей может себе позволить взять кредит под залог жилья.
Этот вывод подтверждают и данные застройщиков. Например, Томская домостроительная компания 95% построенного жилья продаёт с привлечением ипотечных кредитов, для покупки остальных 5% квартир используются рассрочка и наличный расчёт. В первом полугодии в структуре продаж компании примерно 40% продаж было совершено в рамках программы господдержки ипотечных заёмщиков и 55% пришлись на семейную ипотеку.
Поэтому в сегодняшних реалиях компания может предложить 40% своих потенциальных покупателей ипотечный кредит со ставкой в 20-21% годовых. Чтобы погашать ипотеку с такой ставкой, доход одного члена семьи должен составлять не менее 150.000 рублей в месяц.
Для многих томичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, это непреодолимый финансовый барьер. В этих условиях компания стремится предложить своим клиентам решения, облегчающие условия покупки – это и программа субсидирования, и механизм рассрочки, которая предоставляется на год и позволяет некоторым покупателям обойтись без ипотечного кредита.
Представитель застройщика подчеркнул на встрече, что просадка спроса со стороны покупателей весьма ощутима. Вероятно, государству нужно готовиться к снижению показателей строительной отрасли, обеспечивающей мультипликативный эффект для всей экономики.
О том, что финансовые условия для работы всей экономики в ближайшее время лучше не станут, прямо заявила и присутствующим на встрече управляющая отделением Банка России по Томской области Елена Петроченко. По её словам, сейчас сложились условия, требующие более длительного периода жёсткой денежно-кредитной политики для возвращения инфляции к цели. Так, в рамках прогноза Банком России ключевая ставка на весь 2025 год ожидается в пределах 14-16% годовых.
Несомненную поддержку томским застройщикам окажет сохранение в регионе семейной ипотеки – вкупе с материнским и отцовским капиталами это по-настоящему действенный механизм повышения доступности жилья. В Томской области с помощью этой программы могут оформлять кредиты не только семьи с ребёнком до шести лет, но и те, кто воспитывает двоих или больше несовершеннолетних. Участники рынка рассчитывают, что если раньше жители региона часто выбирали покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске, то сейчас за счёт сохранения в регионе программы семейной ипотеки спрос на жильё в Томске увеличится.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
