Невесёлые думы банкиров и строителей
СРО из Санкт-Петербурга провела круглый стол, посвящённый проектному финансированию в условиях меняющейся реальности
Участие во встрече приняли застройщики, подрядные организации – члены Саморегулируемой организации Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга», а также представители банковского сообщества. Поводов у оптимизма у российских строителей не очень много. Как отметил руководитель генеральный директор этой СРО Алексей Белоусов, в связи с отменой льготной ипотеки пора объединять усилия банков и застройщиков, выработать совместные решения, чтобы с меньшими потерями преодолеть трудный период.
О том, как выглядит ситуация со стороны банкиров, рассказал директор по корпоративному бизнесу Северо-Западного регионального центра банка «Дом.РФ» Сергей Вяткин. Для начала он похвастался, что сегодня госкорпорация работает в 73-х субъектах Российской Федерации, а на Северо-Западе – в 10-ти из 11-ти регионов. Банк сотрудничает более, чем с 350 застройщиками, объём его кредитного портфеля составляет 6,3 триллиона рублей (из них на Северо-Западе – 564 миллиарда), на эти средства строят 76 миллионов квадратных метров общей площади проектов (7,8 миллиона «квадратов» – на Северо-Западе). Помимо проектного финансирования, у банка есть и другие востребованные направления: инфраструктурные облигации, финансирование развития рынка арендного жилья, а также в приоритете индивидуальное жилищное строительство. При этом «Дом.РФ» работает с различными по масштабу проектами – сейчас в портфеле контракты от 51-го миллиона до 263-х миллиардов рублей. Налажена работа с проектами комплексного развития территорий.
Итак, по словам господина Вяткина, в банковской среде считают, что размер ключевой ставки влияет на экономику проектов – в строительном проекте важна не просто ставка рыночная, а так называемая средневзвешенная. Сегодня в текущих условиях она находится на приемлемом для застройщиков уровне. Представитель кредитного учреждения подсластил пилюлю, высказав мнение, что в условиях действия льготных ипотечных программ ключевая ставка не так сильно будет влиять на финансовую устойчивость проекта.
А вот господа девелоперы с такими оптимистичными оценками не согласились. Так, генеральный директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко напомнила участникам, что льготные программы тоже постепенно сворачиваются:
Есть смысл обсудить, что ещё можно сделать в нынешних условиях. Нужны иные инициативы и методы решения проблемы – на изменение условий льготной ипотеки надеяться не стоит. После её отмены наполнение эскроу-счетов, к сожалению, стало иным. Например, можно рассмотреть вариант передачи банку в залог части строящихся квартир и таким образом приблизить ставку по проектному финансированию к нулю.
Президент «Союзпетростроя» Александр Фурман предложил повысить максимальный возраст ребёнка в условиях семейной ипотеки с шести хотя бы до 11-ти лет, с чем, понятно, придётся выходить на федеральный уровень, лоббируя свои изменения в законодательство:
Нынешние условия программы слишком жёсткие, возраст надо повысить хотя бы на период обучения в начальных классах. Этот вопрос мы могли бы решить через Президента Российской Федерации.
Обсудили участники также инициативу поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Сергей Вяткин заметил, что для банков важна финансовая устойчивость проектов, поэтому вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу обсуждается участниками рынка. Но при этом рассматриваемые инициативы должны соответствовать логике 214-ФЗ.
По итогам встречи Алексей Белоусов предложил создать совместную рабочую группу из специалистов банка и застройщиков, которые бы сформулировали и обменялись всеми этими инициативами.
В целом, в рядах застройщиков и подрядчиков чувствуется растерянность. Правительство России, приняв глобальную Стратегию развития отрасли до 2030 года и не отказываясь от планов введения 120-ти миллионов «квадратов» ежегодно, на практике постепенно прикручивает кран живительных госдотаций. С одной стороны, о необходимости этих шагов говорилось уже давно – заливание рынка бюджетными деньгами в итоге привело к необоснованному росту ценников и снижению доступности жилья. Но, с другой стороны, финансовые власти раз за разом азартно повышают базовую ставку, надеясь сдержать этим инфляцию, возникшую из-за работы печатного станка. Однако тем самым делая недоступными не только льготные, но также обычные ипотечные и потребительские кредиты.
В этих условиях не вполне понятно, на какие вообще категории граждан рассчитан российский рынок жилья? Судя по всему, федеральная власть пока не готова разбираться с этим вопросом. В экономике, по вполне понятным причинам, нет свободных денег, которые можно было бы направить на жилищное строительство, а Правительство озабочено изысканием новых источников налоговых платежей и оптимизацией расходов, непосредственно не связанных с оборонным сектором.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
