Не жили хорошо – нечего и начинать?
Эксперты весьма активно обсуждают, почему в нашей стране растут цены на жильё и к чему это может привести. Простым россиянам от этих дискуссий легче не становится…
Комиссия Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, а также экспертный совет с загадочным названием «по детенизации (обелению)» экономики провели круглый стол на архиважную тему. Умудрённые опытом эксперты думали да гадали, почему же растут цены на жильё в нашей стране и как можно эту беду одолеть.
Думать, действительно, есть о чём. Цены на «квадраты» в новостройках бьют рекорды. Если в четвёртом квартале 2008 года квадратный метр стоил 47,7 тысячи рублей, то в четвёртом квартале 2023-го – почти 140,4 тысячи. При этом первичный рынок шибко обогнал вторичный: при общем резком росте цен с 2020 года разница в стоимости двух сегментов к концу 2023-го превысила 40%.
Собственно, не нужно быть десяти пядей во лбу, чтобы понять, что причиной всему стало бесконтрольное накачивание строительных холдингов и банков деньгами через различные льготные ипотечные программы. Если даже предположить, что авторы этих программ, действительно, хотели, как лучше, то получилось у них, как всегда. Привилегированные категории граждан купили себе жильё в кредит по завышенным ценам и вынуждены теперь платить за него до конца своих дней. Граждане менее привилегированные смогли только проводить уходящий поезд умеренно дорогого жилья грустным взглядом.
А вот банкам и девелоперским холдингам всё очень понравилось – первые получили от государства разницу между льготной ипотекой и обычной, а заодно максимально прокачали кредитные портфели. Вторые ударными темпами наклепали клетушек в человейниках, которые, благодаря льготникам, расходятся, как горячие пирожки. Тем временем государственные мужи, видя такой эффект, решают вопрос просто: раз от заливания в систему денег цены на «квадраты» растут, значит, денег надо заливать больше! Лоббисты банковского и девелоперского сообщества дружно кивают головами: верной дорогой идёте, товарищи!
Разумеется, напрямую выдать все эти расклады экспертам Общественной палаты не очень солидно, поэтому говорить про очевидные вещи приходится аккуратно и обтекаемо. Вот, например, своими итогами исследования поделились специалисты аналитического центра «СМ ПРО». Его авторы рассмотрели причины роста цен на жилую недвижимость, сформулировали некоторые прогнозы и предложения.
Они зашли издалека, от строительной индустрии. К примеру, для производства цемента нужно добыть сырьё, доставить его на завод (для этого требуется дизтопливо), произвести клинкер (здесь нужен газ или уголь), а чтобы из полуфабриката сделать готовый продукт, понадобится электроэнергия, которая тоже дорожает постоянно, как и оборудование, и автотранспорт. Но при этом доля строительных материалов в стоимости жилья снизилась за последние 10 лет в 1,7 раза – до 27%. А вот так называемые «прочие» составляющие, куда входит и стоимость земли, и прибыль девелоперов, и затраты на рекламу, выросли до 54%, то есть составляют больше половины стоимости квадратного метра. Идея понятна – надо что-то делать с пресловутой графой «прочее».
Производители стройматериалов с этой точкой зрения солидарны. Исполнительный директор Некоммерческой организации Союз производителей цемента «Союзцемент» и наш постоянный эксперт Дарья Мартынкина заявила, что поддерживает позицию экспертов о необходимости объективной оценки факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости.
Заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева уточнила, сославшись на представителя Счётной палаты РФ: каждое снижение стоимости ипотечного кредита на 1% повышает стоимость квадратного метра на 1-2 %. По мнению депутата, объективный анализ проблемы невозможен без учёта текущей экономической ситуации. А она такова, что в стране перегрет спрос на жилье (ещё и потому, что ипотеку берут в инвестиционных целях). При ажиотажном спросе и недостатке предложения стоимость жилья растёт.
Не обошли эксперты «ласковым словом» и банкиров. Заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб заметил, что банки сейчас получают прибыль от ипотечных выплат, субсидии от государства, да ещё и кредитуют застройщиков средствами своих вкладчиков, которые зачастую одновременно являются и заёмщиками по ипотеке. Получается многовато источников дохода с одного бизнес-процесса. В виду чего хотелось бы тщательно изучить динамику и причины увеличения каждой статьи расходов в каждом субъекте Российской Федерации.
Вступились за банковское сообщество, как водится, экономисты. Заместитель декана по научной работе экономического факультета МГУ Александр Курдин встал на защиту льготной ипотеки, говоря, что, мол, взять и отменить её было бы рискованным и недальновидным шагом. Вместо этого, дескать, следует не отказываться от поддержки спроса, а снимать инфраструктурные, административные и другие барьеры на пути предложения. При этом льготную ипотеку, возможно делать более адресной, изменив её механизм. Словом, очередные благие пожелание по отмене админбарьеров при сохранении изначально неработоспособного механизма, который приносит пользу исключительно банкам и девелоперам.
В итоге дискуссия постепенно стала склоняться к идее о том, что надо бы в стране развивать арендное жильё. Всё равно, мол, простолюдинам купить квартиру не светит и с каждым годом «не светит» всё больше и больше. Как напомнила ответственный секретарь экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина, формы есть разные, и это совсем не обязательно собственность. В общем, как тут не вспомнить старое присловье про «не жили хорошо – нечего и начинать».
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
