Маленькие и неуютные
Аналитики пытаются выяснить, почему квадратные метры жилья в небольших городах России дорожают быстрее, чем в мегаполисах
Ценники на жильё продолжают расти от года к году, всё более «сдвигая вправо» мечту российских семей о комфортабельном жилье. И если в мегаполисах и крупных областных центрах главным фактором роста цен остаётся закачивание колоссальных средств в банковскую систему за счёт маткапиталов, льготных ипотек и прочих госдотаций, то в небольших городках проблема усугубляется дефицитом новостроек. Строительным холдингам просто не интересно возиться со среднестатистическим райцентром средней полосы, где в принципе нет платёжеспособного спроса.
По данным «Циан.Аналитика», за последние пять лет цена квадратного метра в новостройках выросла в среднем в 2,5 раза. На вторичном рынке с зимы 2018-2019 годов стоимость «квадрата» выросла лишь вдвое. А основной рост пришёлся на 2020-2021 годы и на второе полугодие 2023-го, отмечают эксперты.
При этом из 119-ти городов, которые изучили эксперты компании, особицей выделяются именно небольшие населённые пункты. Так, в Каспийске стоимость нового жилья выросла в 4,4 раза, в Кисловодске и Новороссийске – в 4 раза, в Нижнем Тагиле – в 3,9 раза. В то время как, например, в Москве и Санкт-Петербурге за этот период квадратный метр подорожал вдвое, в Екатеринбурге – в 2,1 раза. Получается неприятный парадокс – ценники на жильё в малых городках плавно приближаются к столичным, при том, что с зарплатами ничего такого не происходит. А это, в свою очередь, служит ещё одним стимулом для местных жителей покидать малую родину и отправляться искать счастья в различных «нерезиновых» мегаполисах.
Аналитики ЦИАН выделили три группы городов с наибольшим ростом цен.
Во-первых, это южные локации (Краснодарский, Ставропольский края, Дагестан). С начала пандемии и распространения удалённой работы эти регионы благодаря комфортному климату пользуются большой популярностью для переезда.
Во-вторых, это города, где пять лет назад были самые дешёвые квартиры. За счёт эффекта «низкой базы» здесь было больше возможностей для увеличения стоимости жилья. Обычно в этих городах менее развитые рынки жилья и низкая конкуренция, что дополнительно способствует ускоренному росту цен.
В-третьих, это города с высокой долей промышленности, в том числе предприятий военно-промышленного комплекса. При этом, по мнению агентства, в городах с низкой конкуренцией на рынке новостроек и невысокой обеспеченностью населения новым качественным жильём потенциал увеличения цен сохраняется. Благоприятные условия для роста цен сложились также в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики.
Странно что специалисты ЦИАН проглядели ещё один и как бы ни самый основной фактор роста цен на квадратные метры. А именно – недвижимость всё чаще воспринимается состоятельными россиянами как инвестиционный объект. Особенно это стало заметно после начала СВО, когда многие наши сограждане побежали перекладывать активы из фондового рынка и банковских счетов в более надёжный бетон, что, в свою очередь, и привело к резкому разгону цен. Массово выкупаются квартиры в окрестностях Петербурга, Москвы, других крупных городов, как в качестве простого вложения денег, так и с прицелом на то, чтобы, например, переселиться в глубинку на старости лет, оставив столичные «квадраты» детям. Наконец, кто-то выкупает недвижимость для арендного бизнеса, что особенно актуально в туристически привлекательных регионах.
Всё это ставит в заведомо проигрышные условия местных жителей, которые хотели бы купить жильё в своих городках по прямому назначению, но не обладают такими доходами, как обитатели мегаполисов.
Рассуждая о том, каким образом можно поправить дело, предлагают развивать ИЖС. Мол, таким образом можно насытить локальные рынки качественным жильём и запросто добиться развития малых городов. А уж для этого предлагается известный комплекс мер, который обычно связан с малоэтажным строительством: развитие транспортной и социальной инфраструктуры, облегчение доступа к коммуникациям, решение вопросов с выделением земли под застройку, кредитование индивидуального жилищного строительства.
Например, экс-глава Аппарата Национального объединения строителей Илья Пономарев, который ныне подвизается в качестве эксперта Общественного совета при Минстрое России, полагает что инвестиционный спрос в ближайшее время ощутимо сократится. Задача сохранения и роста объёмов строительства, считает Илья Вадимович, лежит в плоскости планомерного изменения типологии жилья в сторону комфортной малоэтажки и скорейшего развития дополнительных источников спроса – создания фонда комфортного наёмного жилья.
Впрочем, как обычно, эксперты забывают о том, что в России, строго говоря, есть два разных ИЖС. Одно малоэтажное строительство – это возведение элитных коттеджей для состоятельных граждан и совсем другое – это когда граждане гораздо менее состоятельные своими силами годами строят себе кое-какие пригодные для проживания домишки. В том и другом сегменте действуют совершенно разные механизмы ценообразования и спроса.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
