Легалайз пошёл не по плану
Далеко не всегда идея легализация многоквартирного самостроя задним числом проходит так, как этого хочет застройщик
Красноречивым примером стала подмосковная Истра, где местная администрация пошла на принцип и потребовала снести сразу 21 двухэтажный дом, которые возводились застройщиками в рамках одного проекта. Муниципальные власти не остановил тот факт, что степень готовности зданий составляет от 65% до 90%. Поскольку застройщик отказался выполнить требование о сносе самостроя, администрация обратилась в суд с исковым заявлением. В ответ на что строители подали встречное заявление, с требованием легализовать постройки.
Как следует из материалов дела № А41-72208/2022, незаконная застройка была выявлена на территории дачного некоммерческого товарищества «Русская деревня», на земельных участках, принадлежащих предпринимателю и относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешённого использования «ведение садоводства». Более того, участки находятся в охранной зоне ЛЭП 10кВ, строить дома в которой нельзя, согласно Правилам землепользования и застройки территории. И, наконец, застройщик вообще не получал разрешение на строительство.
Тем не менее, Арбитражный суд Московской области счёл, что нужно войти в положение строителей. При этом суд принял аргументы компании, что объекты возведены на земельных участках, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Строительство спорных объектов осуществлено на земельных участках вид использования которых допускает возможность размещения индивидуального жилого дома, в том числе возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома. А что касается отсутствия разрешения – то его можно для индивидуального жилого, садового дома, домов блокированной застройки не требуется получать в силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Правильность таких рассуждений подтвердил Десятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа, где администрация попыталась оспорить решение. И только Верховный Суд РФ счёл, что так дело не пойдёт.
Было отмечено, что, во-первых, спорные строения, возведённые ответчиком, являются жилыми домами блокированной застройки, строительство которых на земельном участке для дачного хозяйства свидетельствует о нарушении целевого использования земельного участка, предусмотренного, в том числе ПЗЗ. Вид разрешённого использования земельного участка «ведение садоводства» не разрешает использование земельного участка для осуществления строительства домов блокированной застройки.
Во-вторых, строительство без разрешения в данном случае вести было также нельзя. Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действительно, даёт определённые послабления для строительства ИЖС.
Согласно части 5 статьи 17 Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для ИЖС, вправе до 1 марта 2031 года направить в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Однако застройщик не потрудился направить даже такое уведомление (во всяком случае, не сумел доказать этого в ходе судебного процесса).
Таким образом, ВС РФ пришёл к выводу, что при строительстве были существенно нарушены градостроительные нормы, строительство осуществляется в отсутствие предусмотренной Градкодексом разрешительной документации на строительство, с нарушениями норм и правил, установленных документами территориального планирования муниципального образования (ПЗЗ и генерального плана).
Истцом не представлено доказательства, подтверждающих то, что до начала строительства он в установленном порядке предпринял меры для получения необходимых разрешений, что обусловливает невозможность легализации и сохранения самовольной постройки. Суд счёл попытку узаконить постройки через суд злоупотреблением правом. Дело будет передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Как мы видим, возведение самостроев с их последующей легализацией задним числом у многих российских застройщиков становится вполне привычной схемой. Речь идёт не про отдельные хибары в заброшенных деревнях, а о многоэтажных домах или даже целых коттеджных посёлках на элитных подмосковных землях. Зачастую при этом бизнесмены торопятся распродать объекты на ранних стадиях, чтобы потом прикрыться покупателям, как щитом, в надежде, что администрации и суды предпочтут узаконить самострой, чтобы избежать общественного скандала. А удачное завершение каждой такой операции способствует распространению схемы в деловой практике.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
