ГПЗУ раздора
Спор между новосибирскими властями и стройкомпанией об учёте сроков обновления градостроительных планов земельных участков вызвал напряжённую юридическую дискуссию
Строительная компания ООО «Союз» обратилась в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства и получила отказ. Многоквартирный дом собирались строить в зоне особо охраняемой природной территории (ООПТ), на участке лесного парка, где предусмотрено только размещение ресторанов и кафе.
Тем не менее, у компании были получены все документы и согласования, включая положительное заключение Главгосэкспертизы. Чиновники выдвинули ряд претензий, основная из которых состояла в том, что данная территория имеет категорию ЕГРН «4.6 общественное питание», то есть предназначена для размещения кафе, баров и ресторанов и не предусматривает строительство жилых домов. Застройщик посчитал отказ незаконным и подал иск в суд.
Арбитражный суд Новосибирской области своим решением по делу № А45-6000/2023 признал действия властей незаконными. К тем же выводам пришли Седьмой арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, где мэрия попыталась оспорить нежелательное для себя решение. И только в судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ новосибирским чиновникам, наконец-то, удалось доказать свою правоту.
Суд отменил принятые ранее судебные акты и передал дело о признании незаконным решения ответчика и об обязании его выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства на новое рассмотрение, поскольку суды неправомерно согласились с доводами общества о том, что отсутствие в ЕГРН вида разрешённого использования, позволяющего строительство на земельных участках многоквартирных домов, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Как отмечается в материалах дела, суды нижних инстанций отклонили доводы заинтересованных лиц о том, что правила землепользования и застройки областного центра, утверждённые решением Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 № 1488, и классификатор ЕГРН не предусматривают строительство на земельных участках («общественное питание (4.6) – рестораны, кафе, бары») многоквартирных домов и иных жилых объектов, и указали, что общество из-за нормативных актов и действий, признанных в судебном порядке недействительными, было лишено возможности изменить вид разрешённого использования в ЕГРН.
Обществом были получены данные ГПЗУ, согласно которым земельные участки по действующим на тот период Правилам землепользования и застройки города Новосибирска расположены в территориальной зоне Ж-3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами), которая в качестве основных видов разрешённого использования предусматривает, в том числе, среднеэтажную жилую застройку.
Таким образом, сделал вывод суд, факт наличия в ЕГРН сведений о виде разрешённого использования земельных участков с учётом положений Правил землепользования и застройки города Новосибирска и действующих ГПЗУ, не препятствовал в выдаче разрешения на строительство. То есть, ранее выданные градостроительные планы участков позволяли жилую застройку и не противоречили прежней редакции Правил землепользования, согласно которым они на тот период ещё не были включены в рекреационную зону.
Также суды отклонили довод о несоблюдении обществом требований к обеспеченности социальными объектами планировочного квартала, в границах которого планируется строительство, поскольку заинтересованные лица не обосновали, какой конкретно норматив градостроительного проектирования, проекта планировки территории нарушен обществом.
Однако ВС РФ указал, что многоквартирная среднеэтажная комплексная застройка на территории нарушит установленный правовой режим особой охраны лесного парка «Заельцовский бор». ГПЗУ противоречат новой редакции Правил землепользования, генплану города с даты их выдачи. Земельные участки в ООПТ должны использоваться с учётом режима особой охраны этой территории. Вид разрешённого использования участка отражается не в ГПЗУ, а в ЕГРН, и проверяется на дату выдачи разрешения, а не на дату выдачи ГПЗУ. Эти планы не устанавливают разрешения для конкретного участка, а содержат сведения информационного характера.
В итоге решения судов трёх предыдущих инстанций были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
