Драйвер слетел, долги остались
Аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» оценивают прогноз по сектору жилой недвижимости в России как негативный
Строительная отрасль в последние годы сталкивается с рядом структурных проблем, включая жёсткую кредитно-денежную политику, снижение платёжеспособного спроса и трудности с привлечением оборотных средств. Эти факторы серьёзно ограничивают возможности застройщиков в реализации проектов и оказывают давление на финансовые показатели отрасли.
Ключевым драйвером спроса на жилую недвижимость в последние несколько лет оставалась льготная ипотека, которая стимулировала интерес со стороны покупателей и поддерживала высокие объёмы продаж. Согласно данным агентства, на льготные ипотечные программы приходилось от 70% до 90% продаж у большинства девелоперов. Однако сворачивание программы безадресной льготной ипотеки, которое состоялось 1 июля этого года, а также высокие текущие процентные ставки по рыночным ипотечным продуктам создают предпосылки для значительного сокращения спроса на квартиры в ближайшей перспективе. В условиях жёстких кредитных условий потребители становятся менее склонны к долгосрочным финансовым обязательствам, что усиливает неопределённость в секторе.
Несмотря на эти негативные тенденции, эксперты отмечают, что большинство рейтингуемых компаний сектора обладают сильным финансовым профилем. Этот запас прочности сформировался благодаря исторически высоким финансовым результатам, накопленным резервам и значительному уровню распроданности площадей в текущих проектах. Таким образом, агентство не ожидает кардинальных изменений в финансовом профиле девелоперов на горизонте действия рейтингов (12-18 месяцев).
Вместе с тем, на фоне охлаждения спроса возрастает долговая нагрузка девелоперов. По оценкам агентства, более низкие темпы наполнения эскроу-счетов, по сравнению с ростом объёмов проектного финансирования, будут способствовать увеличению долговой нагрузки в ближайшей перспективе. Однако в условиях неопределённого спроса девелоперы вынуждены проявлять осторожность в запуске новых проектов и снижать инвестиционную активность в расширение портфеля. Это способствует тому, что долговая нагрузка компаний, вероятно, не выйдет за пределы 3,5х отношения чистого долга к EBITDA.
Помимо роста долговой нагрузки, аналитики прогнозируют увеличение процентной нагрузки на девелоперов. Снижение объёмов продаж и, как следствие, более низкие темпы наполнения эскроу счетов влияют на ставки по проектному финансированию, делая обслуживание долгового портфеля более затратным. Тем не менее, большинство девелоперов сохраняют определённый запас прочности: по итогам 2023 года покрытие процентных платежей показателем EBITDA в среднем составило 3,0х. Это указывает на текущую устойчивость компаний сектора в условиях повышенного давления.
Ещё одним вызовом для строительной отрасли становится снижение маржинальности. Несмотря на то, что большинство застройщиков демонстрируют высокие показатели рентабельности, в среднем EBITDA в период с 2021-го по 2023-й годы находилась на уровне 25-30%, растущие процентные расходы ограничивают возможности гибкой ценовой политики. С одной стороны, этот уровень рентабельности позволяет застройщикам разрабатывать программы стимулирования спроса за счёт внутренних резервов. С другой стороны, возрастающая стоимость заёмных средств и снижение спроса становятся серьёзным барьером для устойчивого развития отрасли.
Таким образом, строительная отрасль находится в состоянии серьёзного давления. В краткосрочной перспективе динамика рынка будет во многом зависеть от макроэкономической политики, адаптации девелоперов к новым условиям и способности компаний удерживать финансовую устойчивость.
Добавим, что агентство поставило наивысшие рейтинги по финансовой устойчивости двум «китам» российского девелопинга.
Во-первых, это ООО «ПИК-Корпорация». Значительные объёмы невыбранных кредитных линий, денежных средств и средств на эскроу счетах по состоянию на конец 2023 года также оказывают положительное влияние на показатели ликвидности компании. По расчётам агентства, имеющийся запас обозначенных источников ликвидности на конец 2023 года с запасом покрывает потребности Группы в финансировании строительных и инвестиционных затрат, погашении проектного финансирования и корпоративного долга в среднесрочной перспективе.
А во-вторых, ПАО «Группа ЛСР». Прогнозная ликвидность компании находится на уровне выше среднего: операционный денежный поток на горизонте года от отчётной даты с учётом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий полностью покрывает плановые платежи по долгу и капитальным затратам. Качественная оценка ликвидности компании оценивается на максимальном уровне: наблюдается диверсификация кредитного портфеля по источникам заимствований, а наличие существенного объёма невыбранных кредитных линий и широкие возможности группы по привлечению дополнительного финансирования нивелируют риски рефинансирования.
У застройщиков поменьше, а тем более малого и среднего бизнеса, перспективы далеко не так радужны…
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
