Без координат, но веха
УК с помощью спутниковых снимков аргументировала в суде свои требования по неосновательному обогащению к компании, разместившей склад на участке МКД
ООО «Жилищный комфорт» осуществляет управление многоквартирным домом № 88 корпус 1 на улице Жуковского в городе Тюмени. Собственникам помещений в этом МКД на праве общей долевой собственности, в том числе, принадлежит участок под домом с кадастровым номером 72:23:0112001:124.
Расположенный рядом с многоэтажкой строительный магазин разместил на участке МКД свой склад в отсутствие договора, используя для этого часть общедомового надела площадью 573,64 квадратного метра. Собственником магазина является ООО «Строй-перспектива», которое передало своё имущество в аренду ООО «Роса».
В июле 2020 года управляющая компания отправила собственнику магазина письмо с просьбой предоставить документы, на основании которых общество занимает часть участка МКД. Однако ООО «Строй-перспектива» это обращение оставило без ответа.
УК обратилась в специализированную компанию для оценки стоимости аренды занятого магазином участка. После чего весной прошлого года в порядке досудебного урегулирования спора управляющая компания направила в адрес собственника и арендатора строительного магазина требование оплатить неосновательное обогащение в размере 1.279.560 рублей за период с марта 2020-го по февраль 2023 года.
В ответ на претензию письмом ООО «Роса» сообщило, что занимает нежилое помещение и земельный участок на основании договора аренды, поэтому просило УК обратиться к ООО «Строй-перспектива» как законному правообладателю земельного участка. Не дождавшись ответа от собственника на свою претензию, в апреле 2023-го управляющая компания подала в Арбитражный суд Тюменской области иск к двум соответчикам о солидарном взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении дела № А70-8128/2023 ответчики заявили суду, что границы спорного земельного участка не определены, кадастровый учёт его части не произведён, правообладатель отсутствует. Суд указал, что, в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.
Участок с номером 72:23:0112001:124 внесён в кадастр, расположен под многоквартирным домом по адресу: Тюмень, улица Жуковского, дом 88, корпус 1. Границы земельного участка определены на местности, он принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного многоквартирного дома в силу закона.
Ответчики заявили суду довод о том, что УК не представила в материалы дела каких-либо допустимых доказательств, подтверждающих факт неправомерного использования части земельного участка площадью 573,64 квадратного метра. Однако этот довод был отвергнут на основании схемы земельного участка по состоянию на 24 сентября 2020 года и 30 марта 2023-го, составленные независимым специалистом. В соответствии с представленными схемами, нежилое помещение, принадлежащее ООО «Строй-Перспектива», выходит за координаты земельного участка 72:23:0112001:5502, и частично (в размере 573,64 «квадрата») занимает спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0112001:124, находящийся в долевой собственности жильцов МКД.
Вместе с этим суд пришёл к выводу, что собственник строительного магазина является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку с 2015 года сдаёт нежилое помещение и участок под ним ООО «Роса». Поскольку участники процесса спорили относительно величины арендной платы за безосновательно занятый участок МКД, суд назначил по этому вопросу независимую экспертизу. По её результатам специалист заключил, что стоимость арендной платы за период с марта 2020 года по февраль 2023-го спорного участка составила 1.098.113 рублей 60 копеек.
Однако в отношении части указанного периода, а именно начиная с марта и до 24 сентября 2020 года, суд посчитал недоказанным утверждение истца о том, что и в это время спорный участок был занят ООО «Роса». УК пыталась в качестве доказательств представить спутниковые снимки Google Earth Pro за указанный период, однако суд отказался их принимать, поскольку эти снимки не позволяют достоверно установить координаты земельных участков.
По этой причине суд снизил размер арендной платы до 927.686 рублей 98 копеек. И своим решением взыскал с ООО «Роса» в пользу управляющей компании указанную величину, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 53 983 рубля 75 копеек.
ООО «Жилищный комфорт» с таким вердиктом не согласилось и обжаловало его. В обосновании жалобы апеллянт сообщал суду, что в материалы дела представлены ретроактивные спутниковые снимки спорного земельного участка за разные промежутки времени. Они подтверждают использование ещё в 2019 году этого надела для размещения склада и парковки строительного магазина. Также представлены панорамные снимки из общедоступных источников, согласно которым склад с забором жёлтого цвета, парковка и шлагбаум перед ними размещены ответчиками не позднее 2016-го.
Однако апелляционная инстанция посчитала, что оснований для взыскания неосновательного обогащения за период до 24 сентября 2020 года у суда не имеется ввиду отсутствия надлежащих доказательств факта использования ответчиком земельного участка до указанной даты. Спутниковые снимки за различные периоды времени, на которые ссылается УК, в качестве соответствующих доказательств не могут быть приняты в силу невозможности достоверного установления координат земельных участков. Поэтому вынесенный вердикт остался в силе.
Тогда управляющая компания подала кассационную жалобу. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что, в силу статьи 65 АПК РФ, тяжущиеся лица должны подтвердить фактические обстоятельства, положенные в основание требований или возражений, в противном случае они несут негативные последствия в виде возможного разрешения судом спора не в их пользу.
Согласно обычному общеисковому стандарту доказывания, суд принимает решение в пользу того лица, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального противника. Представление суду утверждающим лицом подобных доказательств, не скомпрометированных его процессуальным противником, может быть сочтено судом достаточным для вывода о соответствии действительности доказываемого факта для целей принятия судебного акта по существу спора.
Делая вывод о недоказанности факта использования земельного участка до 24 сентября 2020 года, суды не приняли в качестве надлежащих доказательств спутниковые снимки за различные периоды времени, на которые ссылалась УК, ввиду невозможности достоверного установления координат земельных участков. Однако вывод судов о возможности подтверждения факта использования земельного участка исключительно актами обследования спорного участка и приложенными к ним схемами сделан с нарушением изложенного выше принципа распределения бремени доказывания существенных для дела обстоятельств и порядка исследования и оценки доказательств.
В частности, не были проанализированы представленные истцом снимки на предмет сопоставления конфигурации спорного участка за весь заявленный период с учётом того, что спорная часть огорожена забором, изображение и местоположение которого явственно усматривается из данных снимков; не установлено, изменились ли границы используемого ответчиком участка до 24 сентября 2020-го (когда составлен акт обследования) и после указанной даты.
Ответчик же, со своей стороны, не представил доказательств начала использования спорного участка, не сообщил сведений, подтверждающих, что его ограждение было установлено не ранее названной даты. Поэтому обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, судами не исследованы в полном объёме, а их выводы сделаны в отсутствие надлежащей правовой оценки доводов сторон. На этом основании суд округа вынесенные вердикты по делу отменил, и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
