Отель в СНТ – это не законно!
Три судебные инстанции рассматривали спор товарищества с предприимчивыми «садоводами», которые создали туркомплекс «с видом на алтайские горы»
Садовое некоммерческое товарищество «Нов-Ист» располагается в Майминском районе Алтайского края, на берегу реки Катуни. Сразу же за рекой раскинулся природный парк Ая, вдали возвышаются красивые горы. Место очень интересное и привлекательное для туристов. Поэтому пять предприимчивых собственников земельных участков из этого СНТ решили организовать бизнес на земле, выделенной для садоводства.
Их усилиями на территории СНТ были построены баня, гостиница, ресторанный комплекс. А в сети Интернет был размещён сайт, который обещал «комфортный отдых в горах Алтая» на территории гостиничного комплекса «Финские дачи», расположенного внутри СНТ. На сайте представлены с десяток коттеджей, которые любой желающий может арендовать.
Конечно же, обычным членам СНТ соседство с крупным гостиничным комплексом радости не доставляло. Гости постоянно меняются, шумят по ночам, что мешает комфортному отдыху на природе. Поэтому весной 2022 года инициативная группа садоводов подала в Майминский районный суд Республики Алтай к членам СНТ, организовавшим на территории товарищества гостиничный комплекс, иск об обязании устранить нарушение порядка пользования земельными участками.
В обоснование исковых требований истцы указывали, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 3 ФЗ № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» садовый земельный участок предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Ответчики используют участки не по целевому назначению, а осуществляют предпринимательскую деятельность, что противоречит правилам землепользования и застройки территории СНТ СН «Нов-Ист». Это приводит к нарушению прав иных членов товарищества, создают садоводам препятствия в пользовании принадлежащим им объектам, представляют угрозу имуществу СНТ, его внутренней инфраструктуре.
Гости туркомплекса причиняют неудобства членам товарищества, создавая шум во время банкетов и корпоративов. А постоянное нахождение на территории товарищества граждан, не являющихся членами СНТ, создают угрозу жизни и здоровью истцов, поскольку постояльцы, заезжающие в туркомплекс «Финские дачи», злоупотребляют спиртными напитками, нарушают тишину и спокойствие, на них не распространяются обязанности, возлагаемые Уставом на членов СНТ.
Ответчики в отзыве на иск указали, что их земельные участки входят в границы муниципального округа Соузгинское сельское поселение. В соответствии с генеральным планом застройки этой территории они включены в состав зон размещения объектов рекреационного назначения. Основными видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства являются, в том числе, природно-познавательный туризм, гостиничное и туристическое обслуживание.
Также садоводы-предприниматели заявили, что доводы истцов, основанные на статьях 304 и 305 Гражданского кодекса РФ, являются несостоятельными, поскольку нарушение прав на тишину, спокойствие и безопасное проживание не является вещным иском, так как с учётом положений статьи 150 ГК РФ, а также положений статьи 1065 ГК РФ заявленные требования относятся к защите нематериальных благ. Но истцами в исковом заявлении не приведено доказательств о наличии причинно-следственной связи между осуществляемой деятельностью ответчиков и нарушением прав истцов, поэтому просили в удовлетворении иска отказать.
Изучив материалы дела № 2-1193/2022, суд установил, что предметом деятельности СНТ СН «Нов-Ист» является практическая реализация конституционного права граждан иметь земельный участок, на праве собственности для размещения садового (жилого) дома, предназначенного для отдыха и постоянного проживания, хозяйственных строений и сооружений, а также осуществления деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных овощных или иных сельскохозяйственных культур, и содействия членам товарищества в решении общих социально-хозяйственных задач отдыха и ведения садоводства, защита их прав и законных интересов.
Для этого, согласно пункту 5.2 Устава, товариществу был передан в аренду земельный участок площадью 82.342 квадратных метра, который впоследствии был приватизирован по частям. Каждый из образованных при этом 51 земельных участков был внесён в Единый государственный реестр.
Суд указал, что СНТ СН «Нов-Ист» является юридическим лицом, созданным с целью реализации гражданами потребностей в правах на землю, на ведение садоводства и огородничества. Правовый режим земельных участков в границах единой территориальной зоны юридического лица СНТ СН «Нов Ист» является единым для всех членов и собственников земельных участков, поэтому использование отдельными членами юридического лица земельных участков не по целевому назначению является неправомерным. Такой подход нарушает основной принцип земельного законодательства – принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиям законодательства. Данный принцип земельного законодательства призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды.
Поэтому суд счёл, что использование пятью членами СНТ участков в товариществе для оказания гостиничных услуг и организации общественного питания нарушает конституционные права и законные интересы прочих собственников земельных участков, расположенных в едином имущественном комплексе СНТ СН «Нов-Ист». И решил исковые требования членов СНТ удовлетворить, обязав предпринимателей устранить нарушение порядка пользования земельными участками путём запрета их использования в деятельности по оказанию туристических, гостиничных и ресторанных услуг в течение 10-ти дней с момента вступления решения в законную силу.
Однако предприниматели обжаловали этот вердикт. В обосновании своей жалобы они указали, что спор не подсуден Майминскому районному суду Республики Алтай, ответчики проживают в разных населённых пунктах, иск предъявлен по месту нахождения одного из ответчиков. Кроме этого, в иске не указаны обстоятельства нарушения порядка пользования земельными участками СНТ СН «Нов-Ист», чем создана искусственная подсудность.
Также ответчики заявляли о том, что вид разрешённого использования «туристическое обслуживание» земельных участков установлен на основании решения Соузгинского сельского Совета депутатов от 30 мая 2019 года № 18-03, поэтому они используют земельные участки в соответствии с видом разрешённого использования, предусмотренного правилами землепользования и застройки.
Апелляционный суд отметил, что пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен вести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
Члены СНТ, заявляя негаторный иск, указывают, что они являются собственниками земельных участков, расположенных в СНТ СН «Нов-Ист», при этом на земельных участках, принадлежащих ответчикам, функционирует туристический комплекс, что не соответствует целевому использованию земельных участков.
Таким образом, для правильного разрешения возникшего спора надлежит установить нарушение прав истцов действиями ответчиков. Как неоднократно указывал Конституционный Суд России, Земельный кодекс РФ в порядке реализации положений статьи 9 (часть 1) и статьи 36 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Данный принцип земельного законодательства призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды. Таким образом, собственник земельного участка в силу закона обязан использовать его по целевому назначению без дополнительного возложения судом на него установленной законом обязанности.
Принадлежащие истцам и ответчикам земельные участки образованы путём приватизации предоставленного товариществу в аренду земельного участка в размере 82.342 квадарынх метра из земель сельхозназначения, для использования в целях размещения и организации потребительского дачного кооператива. СНТ СН «Нов-Ист» является действующим юридическим лицом, принадлежащие ответчикам земельные участки образованы из земельного участка, предоставленного товариществу до вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ.
Следовательно, изменение вида разрешённого использования принадлежащих ответчикам земельных участков возможно после ликвидации садоводческого товарищества, в силу специальной нормы (часть 24 статьи 54 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), либо исключения земельного участка из территории ведения садоводства. Поэтому в этом деле виды разрешённого использования земельных участков ответчиков не соответствуют назначению земельных участков, образованных из предоставленных садоводческому товариществу земель.
Довод о проживании ответчиков в разных местах суд отклонил, поскольку в силу статьи 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. А если их несколько, то иск предъявляется в суд по месту жительства или месту нахождения одного из ответчиков по выбору истца (часть 1 статьи 31 ГПК РФ). Поэтому апелляционная инстанция оставила вынесенный вердикт в силе.
Однако ответчики подали кассационную жалобу, в основном повторяя аргументы апелляционной жалобы. Изучив материалы дела, кассация признала выводы нижестоящих судов правомерными и также оставила в силе вынесенный первой инстанцией вердикт. Поэтому предприимчивым «садоводам» надлежит прекратить деятельность гостиничного комплекса на территории СНТ.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
