Что год Дракона готовит строителю?
Не исключено, что рынок российской недвижимости будет существенно трансформироваться, принимая новые формы
Похоже, финансистам в итоге удалось переломить лобби строительных олигархов и чиновников. На рынок недвижимости надвинулись ощутимые заморозки, которые коснутся всех действующих лиц – от крупных девелоперов, до мелких строительных подрядчиков и саморегуляторов. Почему можно сделать такие выводы и на какие метрики стоит ориентироваться?
Банкиры с гаечным ключом
О стремлении финансового блока немного снизить обороты в ипотечных программах, говорилось уже неоднократно, в том числе и на нашем сайте. Опасения председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной и министра финансов РФ Антона Силуанова довольно резонны – накачивание сектора деньгами не приводит к решению жилищных проблем россиян, а только приводит к росту цен и раздувает пузырь на рынке. Если его немного не «подморозить», можем столкнуться с неприятными явлениями, которые мы имели возможность воочию наблюдать в 2008 году, когда американский ипотечный кризис привёл к серьёзнейшим проблемам в мировой экономике. Или в 2021 году, когда китайское Правительство срочно было вынуждено спасать в ручном режиме крупнейшего застройщика страны – компанию Эвергранд.
Основные тезисы государевых финансистов всё те же:
Механизм стимулирования (льготной ипотеки) должен быть временным.
Долгое его удержание снижает доступность жилья.
Льготы от застройщиков приводят к раздуванию цен.
Правительство России к этим аргументам прислушалось и уже ввело ужесточило по ряду параметров программы льготной ипотеки. В частности, был снижен максимальный размер кредита для всех регионов, включая столичные, до 6-ти миллионов рублей (при том, что ранее для мегаполисов сумма была вдвое больше). Кроме того, первоначальный взнос по программе был повышен с 20% до 30%.
Кроме того, остаётся под вопросом судьба двух ипотечных программ, которые будут действовать до середины текущего года – семейной и льготной ипотеки на новостройки. Будут ли их продлевать и на каких условиях, пока не ясно. Не стоит забывать и про фактор базовой ставки, которая, напомним, составляет 16%. При этом большинство банков уже бодро повысили свои ипотечные ставки до ощутимых 19-20% годовых. Наконец, для тех же строительных компаний заёмные деньги на проектное финансирование стали обходиться дороже.
Всё это вместе позволяет прогнозировать существенное падение спроса. Например, наши коллеги с РБК-Недвижимость опросили своих экспертов, которые дружно пришли к консенсус-прогнозу – в среднем снижение может составить 20-30% к 2023 году. При этом, правда, большинство оговорилось, что ни к каким особым катаклизмам этот не приведёт – рынок будет спокойно жить в том же режиме, но при меньших объёмах.
А что же главное строительное ведомство?
В Правительстве и Минстрое России, по итогам года ввод жилья ожидается на уровне не менее 105-ти миллионов квадратных метров, в том числе порядка 51-го миллионов «квадратов» – в сегменте МКД. Правда, с каждым годом возникает всё больше вопросов к качеству и комфорту этого жилья, обеспеченностью его социальной и транспортной инфраструктурой, да и объёмам реализации.
Накануне Нового мода министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин дал большое интересное интервью «Строительной газете». Много говорил о достижениях, о кадровых проблемах, о благоустройстве и комплексном развитии КРТ. А вот на вопрос о задачах отрасли на 2024 ответил максимально обтекаемо:
Сегодня в рамках работы Правительства мы уже находимся в плотном диалоге с коллегами, в том числе по изучению ситуации в части действия льготных ипотечных программ, включая «семейную» ипотеку и определение вектора работы в этом направлении в 2024 году. Это действительно важный инструмент, дающий значительный эффект для улучшения жилищных условий граждан.
Никаких заявлений о том, что курс на 120 миллионов квадратов взят и будет неукоснительно соблюдаться, не прозвучало. Стоит вспомнить и летние заявления заместителя председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина, который аккуратно отмечал, что объёмы льготной ипотеки выданы очень большие, и власть будет думать об её дальнейшем регулировании. Наконец, и на декабрьской прямой линии с Президентом России Владимиром Путиным тема строительства вообще не поднималась, разве что в разрезе восстановления новых регионов.
Как может измениться рынок недвижимости?
Разумеется, пока это не более, чем догадки. Новые цифры могут быть озвучены в послании Владимира Путина Федеральному Собранию, которое, традиционно, носит более деловой и информативный характер, чем прямая линия. А также в стратегических документах, где, скорее всего, появятся коррективы.
Не исключено, что рынок недвижимости будет существенно трансформироваться, принимая новые формы. Например, будет принято решение сосредоточиться на сегменте элитного коттеджного жилья, временно «притормозив» строительство многоэтажек-человейников. Или вообще грядёт плавный переход к советской модели с развитием системы социального найма, понятно, не через раздачу жилья напрямую, а через льготы и сертификаты. Хочешь новую квартиру? – сходи на СВО, роди трёх детей, отработай десяток лет на оборонном заводе. А вот что прежняя гонка за объёмами будет сохранена, представляется маловероятным.
В этих условиях строительным холдингам, действительно, придётся сосредоточить усилия на работе в новых российских регионах и выполнении госзаказов.
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
